Jason Jones thought the house he was buying needed about $25,000 in repairs. His contractor had looked at it for five minutes and said the number was solid, so Jones closed on the purchase. Then the same contractor spent two hours writing up the actual work and handed him a bill for $75,000. Jones told this story as a warning during a panel held by the Real Estate Association of Developers in partnership with DFO313. “Do not close on that house if you have not signed a construction contract,” he said.
Jones helped found READ, the Real Estate Association of Developers, a mostly Black group of Detroit developers and contractors. He was one of four speakers on a panel titled “State of Construction: Where Development Meets Execution” that READ held in partnership with DFO313 on Thursday, June 11th, at The Edit on East Grand Boulevard in Detroit. Matthew Boyd, director of acquisitions at Kipling Development, moderated. Luis Ali of AGI Construction said DFO313, which was founded by his wife Tanya Saldivar-Ali, works with local contractors to build their skills so Black and Brown builders get a share of the work as the city is rebuilt.
The panelists did not downplay how hard it is for a contractor of color to break in. “There’s been a learning curve, and I don’t think anybody’s really been handing out those instructions properly,” Ali said. What the panel offered in response was not a promise that the barriers would fall, but a list of things a builder can control. Ali drew the first line himself, saying “There is no one looking out for your best interest but yourself,” he said.
That list started with knowing what a project should cost. Derric Scott, a developer and trained architect who runs the firm J29:7, told the room to set a budget first and design the project to fit it, instead of letting an architect and a contractor name a number and treating that as the budget. He urged the audience to gather several real bids and compare them against one another rather than collecting a price here and a price there.
But those numbers only hold up once the deal is in writing. The contract Jones wished he had signed before buying that house was the same protection Ali recommended from the contractor’s side. Finish the design before any work starts, Ali said, because the costs start climbing the moment crews are standing around waiting on answers.
The most expensive surprises hide underground, Scott said. He once decommissioned old industrial plants for Ford Motor Company and had to know exactly what was buried beneath them, and he had no patience for owners who insist they could not have known. “You can know. It just costs for you to find out,” he said. The same logic held above ground, he added, recalling a project where bringing the installers into the room early caught an unavailable material before it turned into a surprise bill of $120,000. For older buildings, Jones shared his practical advice for rehabs. Tear the walls open before you close on the purchase, he said, so you find the broken beam while there is still money left to fix it.
Even the newest tools, Jones said, mostly come down to doing the basics. He joked that simply using artificial intelligence to write a contract would put a builder ahead of almost everyone else, because so many people still work on a handshake.
But being organized only takes a builder so far when the market itself does not bring the right people together. Panelist Justin Turk runs a construction-technology company called ConStrat AI. He said that in a single market he will hear a land bank claim it cannot find qualified contractors, a contractor say he does not know where to bid, and a supplier say she cannot find buyers, all of them working mere blocks apart. Programs that once helped minority-owned businesses win public work are now under legal attack, Turk added, so contractors can no longer count on them. His answer was to team up and share the work, the risk, and the profit, which means being organized enough to be the partner someone wants rather than the risk someone avoids. Boyd put it more plainly. “Deals move at the speed of relationships, and relationships move at the speed of trust,” he said.
And the point of all the preparation, Turk said, is not to stay a prepared laborer. He traced the small number of Black builders back to what families tell their children, and said the path has to run from laborer to project manager to owner. “We’ve been commissioning people to do a task, and that society is dying,” he said.
Near the end of the panel, Ali came back to explicitly state why any of it matters. For all the talk of contracts and numbers, he kept his attention on the community the work is supposed to serve. “How do we teach our people to work with each other so that we’re keeping that engine running in our economy and building up our communities?” he said.
DFO313 offers training in estimating and project management at their headquarters near Michigan Central in Southwest Detroit. Upcoming sessions are posted at www.dfo313.org
Constructores veteranos de Detroit comparten lecciones que les costaron caro
Jason Jones pensó que la casa que estaba comprando necesitaba unos 25 mil dólares en reparaciones. Su contratista la había visto durante cinco minutos y le dijo que esa cifra estaba bien calculada, así que Jones cerró la compra. Pero después, ese mismo contratista pasó dos horas revisando el trabajo real que hacía falta y le entregó una factura de 75 mil dólares. Jones contó esta historia como una advertencia durante un panel organizado por la Real Estate Association of Developers, en colaboración con DFO313.
“No cierres la compra de esa casa si todavía no has firmado un contrato de construcción”, dijo.
Jones ayudó a fundar READ, la Real Estate Association of Developers, un grupo formado principalmente por desarrolladores y contratistas negros de Detroit. Él fue uno de los cuatro panelistas en el evento “State of Construction: Where Development Meets Execution”, que se llevó a cabo el jueves 11 de junio en The Edit, sobre East Grand Boulevard, en Detroit.
Matthew Boyd, director de adquisiciones de Kipling Development, moderó la conversación. Luis Ali, de AGI Construction, dijo que su empresa trabaja con contratistas locales para ayudarles a fortalecer sus habilidades, de manera que constructores negros y latinos también reciban parte del trabajo mientras la ciudad se sigue reconstruyendo.
Los panelistas no minimizaron lo difícil que puede ser para un contratista de color entrar a la industria. Ali dijo que las instrucciones nunca se entregaron de forma clara. “Ha habido una curva de aprendizaje, y no creo que nadie haya estado entregando esas instrucciones correctamente”, dijo.
Lo que el panel ofreció no fue una promesa de que las barreras van a desaparecer. Más bien, presentó una lista de cosas que un constructor sí puede controlar. Ali marcó la primera de forma directa. “No hay nadie cuidando tus mejores intereses más que tú mismo”, dijo.
Esa lista empezó con saber cuánto debe costar un proyecto. Derric Scott, desarrollador y arquitecto de formación que dirige la firma J29:7, le dijo al público que primero debe establecer un presupuesto y luego diseñar el proyecto para ajustarse a ese presupuesto. No al revés: dejar que un arquitecto y un contratista pongan una cifra y después tratar esa cifra como si fuera el presupuesto.
Scott recomendó conseguir varias cotizaciones reales y compararlas entre sí, en lugar de juntar un precio de un lado y otro precio de otro sin tener una visión completa. Pero esos números solamente tienen valor cuando el acuerdo está por escrito. El contrato que Jones hubiera querido firmar antes de comprar aquella casa es la misma protección que Ali recomendó desde el punto de vista del contratista. Ali dijo que el diseño debe estar terminado antes de que empiece cualquier trabajo, porque los costos empiezan a subir en el momento en que las cuadrillas están paradas esperando respuestas.
Scott dijo que las sorpresas más caras muchas veces están escondidas bajo tierra. Recordó que antes trabajó desmantelando antiguas plantas industriales para Ford Motor Company, donde tenía que saber exactamente qué había enterrado debajo de esos sitios. Por eso, dijo que no tiene paciencia con dueños que insisten en que no podían haber sabido lo que había allí. “Sí puedes saber. Lo que pasa es que cuesta averiguarlo”, dijo.
La misma lógica aplica arriba de la tierra, agregó. Scott recordó un proyecto donde haber invitado a los instaladores a la conversación desde el principio ayudó a descubrir que cierto material no estaba disponible antes de que eso se convirtiera en una factura sorpresa de 120 mil dólares. Para edificios más viejos, Jones compartió un consejo práctico para proyectos de rehabilitación. Dijo que hay que abrir las paredes antes de cerrar la compra, para encontrar problemas como una viga rota cuando todavía hay dinero para arreglarla.
Incluso las herramientas más nuevas, dijo Jones, muchas veces se reducen a hacer bien lo básico. Bromeó diciendo que simplemente usar inteligencia artificial para escribir un contrato ya pondría a un constructor por delante de casi todos los demás, porque demasiadas personas todavía trabajan con acuerdos de palabra.
Pero estar organizado sólo lleva a un constructor hasta cierto punto cuando el mercado no conecta a las personas correctas. El panelista Justin Turk dirige una empresa de tecnología para la construcción llamada ConStrat AI. Dijo que en un mismo mercado puede escuchar a un banco de tierras decir que no encuentra contratistas calificados, a un contratista decir que no sabe dónde presentar propuestas, y a una proveedora decir que no encuentra compradores, aunque todos estén trabajando a pocas cuadras de distancia. Turk agregó que los programas que antes ayudaban a negocios propiedad de minorías a conseguir contratos públicos ahora enfrentan ataques legales, así que los contratistas ya no pueden depender de ellos.
Su respuesta fue formar equipos y compartir el trabajo, el riesgo y las ganancias. Eso significa estar lo suficientemente organizado para ser el socio que alguien quiere tener, y no el riesgo que alguien prefiere evitar. Boyd lo dijo de una manera más sencilla. “Los negocios se mueven a la velocidad de las relaciones, y las relaciones se mueven a la velocidad de la confianza”, dijo. Turk también dijo que el objetivo de toda esa preparación no es quedarse como un trabajador preparado. Habló de la pequeña cantidad de constructores negros y la conectó con lo que las familias les dicen a sus hijos. Dijo que el camino debe ir de trabajador, a gerente de proyecto, a dueño. “Hemos estado encargando a la gente que haga una tarea, y esa sociedad se está muriendo”, dijo.
Cerca del final del panel, Ali volvió a explicar por qué todo esto importa. A pesar de toda la conversación sobre contratos y números, mantuvo su atención en la comunidad a la que se supone que debe servir este trabajo.
“¿Cómo enseñamos a nuestra gente a trabajar entre nosotros para mantener ese motor funcionando en nuestra economía y construir nuestras comunidades?”, dijo.
DFO313 ofrece capacitación en estimación de costos y gestión de proyectos en sus oficinas cerca de Michigan Central en Southwest Detroit. Las próximas sesiones se publican en www.dfo313.org.
