ShaWanna Gajewski builds homes that cost homebuyers about $2,300 a month to finance with a mortgage. The families she builds them for can afford about $1,600. Nobody in the room at DFO313’s second Real Talk panel on March 26 needed a calculator to see the problem. “Who bridges that gap?” Gajewski asked. “That’s the hard part.”
DFO313’s Real Talk series, launched in February by AGI Construction co-founders Tanya Saldivar-Ali and Luis Ali, brings contractors, developers, and community members together for unfiltered conversations about the systems that shape who gets to build in Detroit. The first session featured developer Richard Hosey breaking down the financing structures that keep local contractors off major job sites. The second – co-hosted by Invest Detroit and held at the Jefferson Hub in Midtown – turned to affordable housing, with Gajewski and D’Marco Ansari as guest speakers and Saldivar-Ali moderating.
Gajewski is the CEO of Gajewski Homes, LLC and one of the few licensed Black female home builders in Michigan. She is currently leading a $21 million development in Inkster, building 72 single-family homes in a city that hadn’t seen new housing construction in over 20 years. She got the project off the ground using a combination of modular and stick-built construction that brought her cost down to about $200 per square foot, well below the $300 per square foot that the City of Detroit now uses as its benchmark.
The modular approach saves money and time. A 1,400 to 1,500 square foot modular unit costs her around $98,000. While the factory builds the house, her crews pour the foundation and run utilities on site. A crane sets the boxes on the foundation, and her local tradespeople finish the roof, siding, brick, and garage.
It took her three years from seeing the plot of land to putting a shovel in the ground. She pitched her project to at least 40 lenders before she found two who said “yes”.
“I was desperate at first,” Gajewski told the audience. “And then I got fed up and flipped it: ‘I want to share my project with you. I know it’s a great project. Do you have time to listen to it?’”
Ansari, the West Region Development Director for the City of Detroit’s public-private partnership team and founder of Springboard Holdings Detroit, laid out the cost trajectory. In 2020, the City of Detroit estimated it cost about $225 per square foot to build a house. Today that number is $300. That means a modest three-bedroom home, around 1,000 square feet, costs $300,000 just to construct. The National Home Builders Association reported in February that 47.5 million households across the country can only afford a home priced at $200,000 or less. The big takeaway: the people who need the houses can’t afford what it costs to build them.
“There’s always a conversation about single-family infill,” Ansari said. “But I don’t know if the mechanisms are fully there to create it, which means we have to get very creative.”
Building the house is only half the problem, Ansari said. On the buyer side, credit scores and income thresholds knock out families who qualify for down payment assistance on paper but can’t get a mortgage in practice. Redlining in lending is not history. He pointed to Fifth Third Bank, which paid out $18 million in settlement fees in 2015 for discriminatory auto loan pricing against Black and Hispanic borrowers.
“When we talk about affordability, we have to remember that the people who need these homes are not always the ones who can access the mortgage either,” Ansari said.
When Saldivar-Ali turned the conversation to what contractors actually need, Gajewski cut straight to the point. “Pay them on time.”
She said she has invoices from December that are still outstanding. “Why am I funding your project? Then you tell me I don’t have the capacity to do more. Well, I don’t, because you haven’t paid those invoices.”
Ansari flipped the room’s assumption about who belongs in development. Most contractors think developers have some knowledge they don’t, but Ansari said it’s the other way around. “You probably are better positioned to do development than a developer is to do construction,” he said, alluding to how a developer sitting in a preliminary plan review who gets asked a technical question about the actual building often can’t answer it.
His advice was to start with what they already know. Buy a house, rehab it, rent it, and do it again five or ten times. Now you have a portfolio, you have equity, and when you sit down with a banker you’re not asking for a favor. You’re showing them what you’ve already built, he said.
Kendra Paul, owner of Skill Set Construction and Landscaping and a licensed builder since 2018, pushed back from the audience. She submitted her CRIO minority business certification paperwork two years ago and never got a response. When she followed up at a meeting, they confirmed they had her paperwork and told her to resubmit everything. The resources the panelists recommended, she said, don’t always work the way they’re supposed to.
It was a point Ansari addressed head on. “What you’ve described is a gatekeeper who blocked you from getting certified,” he said. “That is not what’s supposed to happen.” He told her the city works for her, and if one door closes, go to the next. “Go floor to floor if you have to.”
Rodnesha Ross, executive director of Youth Community Agency, asked how nonprofits can get the same access as for-profit developers. She said she gets calls at three and four in the morning from families sleeping in their cars. Ansari told her to reframe her approach. “Coming in as ‘a nonprofit with property’ is a very different conversation from ‘a community development organization seeking to do larger housing development,’” he said.
The Real Talk series continues with two more sessions at locations to be confirmed. April 16 focuses on operations and May 21 on sustainability. DFO313 is fundraising to extend programming into the fall. Upcoming events are listed at www.dfo313.org.
This article and photos were made possible thanks to a generous grant to EL CENTRAL Hispanic News by Press Forward, the national movement to strengthen communities by reinvigorating local news. Learn more at www.pressforward.news.
DFO313 ‘Real Talk’ plantea la pregunta: “¿Quién puede pagar construir y quién puede pagar comprar?”
ShaWanna Gajewski construye casas que implican pagos hipotecarios de alrededor de $2,300 al mes. Las familias para las que construye solo pueden pagar unos $1,600. Nadie en el segundo panel de Real Talk de DFO313, el 26 de marzo, necesitó una calculadora para entender el problema. “¿Quién cubre esa diferencia?”, preguntó Gajewski. “Esa es la parte difícil.”
La serie Real Talk de DFO313, lanzada en febrero por los cofundadores de AGI Construction, Tanya Saldivar-Ali y Luis Ali, reúne a contratistas, desarrolladores y miembros de la comunidad para conversaciones directas sobre los sistemas que determinan quién puede construir en Detroit. La primera sesión contó con el desarrollador Richard Hosey, quien explicó las estructuras de financiamiento que dejan fuera a contratistas locales de proyectos grandes. La segunda —coorganizada por Invest Detroit y realizada en Jefferson Hub en Midtown— se enfocó en la vivienda accesible, con Gajewski y D’Marco Ansari como ponentes invitados y Saldivar-Ali como moderadora.
Gajewski es directora ejecutiva de Gajewski Homes, LLC y una de las pocas constructoras afroamericanas con licencia en Michigan. Actualmente lidera un desarrollo de $21 millones en Inkster, donde construye 72 casas unifamiliares en una ciudad que no había visto nueva construcción de vivienda en más de 20 años. Logró poner en marcha el proyecto usando una combinación de construcción modular y tradicional, lo que redujo sus costos a unos $200 por pie cuadrado, muy por debajo de los $300 por pie cuadrado que actualmente utiliza la City of Detroit como referencia.
El enfoque modular ahorra dinero y tiempo. Una unidad modular de entre 1,400 y 1,500 pies cuadrados le cuesta alrededor de $98,000. Mientras la casa se fabrica, su equipo prepara la cimentación e instala servicios en el terreno. Luego, una grúa coloca las secciones sobre la base, y trabajadores locales terminan el techo, el revestimiento, el ladrillo y el garaje.
Le tomó tres años pasar de ver el terreno a iniciar la construcción. Presentó su proyecto a al menos 40 prestamistas antes de encontrar a dos que dijeron “sí”.
“Al principio estaba desesperada”, dijo Gajewski al público. “Luego me cansé y cambié el enfoque: ‘Quiero compartir mi proyecto contigo. Sé que es un gran proyecto. ¿Tienes tiempo para escucharlo?’”
Ansari, director de desarrollo de la región oeste del equipo de asociaciones público-privadas de la City of Detroit y fundador de Springboard Holdings Detroit, explicó cómo han subido los costos. En 2020, la ciudad estimaba que construir una casa costaba unos $225 por pie cuadrado. Hoy son $300. Eso significa que una casa modesta de tres recámaras, de unos 1,000 pies cuadrados, cuesta $300,000 solo en construcción. La National Home Builders Association reportó en febrero que 47.5 millones de hogares en el país solo pueden pagar casas de $200,000 o menos. La conclusión es clara: quienes necesitan las casas no pueden pagar lo que cuesta construirlas.
“Siempre hablamos de construir viviendas unifamiliares dentro de la ciudad”, dijo Ansari. “Pero no sé si los mecanismos realmente existen para lograrlo, lo que significa que tenemos que ser muy creativos.”
Construir la casa es solo la mitad del problema, agregó Ansari. Del lado del comprador, los puntajes de crédito y los requisitos de ingreso dejan fuera a familias que en papel califican para ayuda con el enganche, pero en la práctica no pueden obtener una hipoteca. La discriminación en préstamos no es cosa del pasado. Señaló el caso de Fifth Third Bank, que en 2015 pagó $18 millones en acuerdos por prácticas discriminatorias en préstamos automotrices contra prestatarios afroamericanos y latinos.
“Cuando hablamos de accesibilidad, tenemos que recordar que quienes necesitan estas casas no siempre son quienes pueden acceder a una hipoteca”, dijo Ansari.
Cuando Saldivar-Ali llevó la conversación a lo que realmente necesitan los contratistas, Gajewski fue directa: “Que les paguen a tiempo.”
Dijo que tiene facturas desde diciembre que aún no le han pagado. “¿Por qué estoy financiando tu proyecto? Luego me dices que no tengo capacidad para hacer más. Claro que no, porque no me has pagado esas facturas.”
Ansari también cuestionó la idea de quién pertenece al mundo del desarrollo. Muchos contratistas creen que los desarrolladores tienen conocimientos que ellos no, pero Ansari dijo que es al revés. “Probablemente ustedes están mejor posicionados para hacer desarrollo que un desarrollador para construir”, afirmó, señalando que muchos desarrolladores no pueden responder preguntas técnicas sobre construcción.
Su consejo fue empezar con lo que ya saben. Comprar una casa, renovarla, rentarla, y repetir el proceso varias veces. Así se construye un portafolio y patrimonio, y cuando se sienten con un banco, no estarán pidiendo un favor, sino mostrando lo que ya han logrado.
Kendra Paul, dueña de Skill Set Construction and Landscaping y constructora con licencia desde 2018, intervino desde el público. Dijo que envió su solicitud para certificación como negocio minoritario hace dos años y nunca recibió respuesta. Cuando dio seguimiento, le pidieron volver a enviar todo. Los recursos que se mencionan, dijo, no siempre funcionan como deberían.
Ansari respondió directamente. “Lo que describes es alguien que te bloqueó el acceso a la certificación”, dijo. “Eso no debería pasar.” Le recordó que la ciudad trabaja para ella y que si una puerta se cierra, hay que tocar otra. “Ve piso por piso si es necesario.”
Rodnesha Ross, directora ejecutiva de Youth Community Agency, preguntó cómo las organizaciones sin fines de lucro pueden tener el mismo acceso que los desarrolladores con fines de lucro. Contó que recibe llamadas a las tres o cuatro de la mañana de familias durmiendo en sus carros. Ansari le sugirió replantear su enfoque. “No es lo mismo presentarte como ‘una organización con una propiedad’ que como ‘una organización de desarrollo comunitario que busca proyectos de vivienda más grandes’”, explicó.
La serie Real Talk continuará con dos sesiones más, en fechas y lugares por confirmar. El 16 de abril se enfocará en operaciones y el 21 de mayo en sostenibilidad. DFO313 está recaudando fondos para extender la programación hasta el otoño. Los próximos eventos están en www.dfo313.org.
Este artículo y las fotografías fueron posibles gracias a una generosa subvención otorgada a EL CENTRAL Hispanic News por Press Forward, un movimiento nacional que busca fortalecer a las comunidades revitalizando el periodismo local. Más información en www.pressforward.news.
